3只即将上市的保障房REITs：一线城市核心城区，基本满租，租金还打折，但美中不足的是……丨REITs第四部（二）

医疗卫生教育资东光很差，公交站台与线路较多，出行不不便。

该新的项目从2018年10翌年起公交系统，举例来说了106在在57平方米的大套HG、112在在52-55平方米的中所套HG和554在在43-46平方米的小套HG。

区外内市南场需要平以外房租赁分之一为107.5元/平方米/翌年，而熙悦尚东郡的平以外签分之一房租赁为60元/平方米/翌年，高于平以外价格分之一44%。

截止2022年3翌年末，熙悦尚东郡已租给赁727在在，租给赁数万人为94.3%，不太可能2年保有在95%附近。

以外，根据南京市南的租赁国策，熙悦尚东郡的租赁分之一年限大其余部分同样是2-3年，截止2022年3翌年末，2至3年的租赁分之一分之一比约90%以上，略高于辽东故土。

熙悦尚东郡的租赁户以外为同样配租赁，无单位趸租赁，其中所通过官方网站摇号配租赁、快速配租赁及系统但会配租赁而租赁的房在在数分之一比约92.3%。

此外，根据朝阳区外2021年7翌年的配租赁情况看，以前选用租赁房东光共约计1654套，其中所熙悦尚东郡房东光6套，租赁户续租赁的意愿较差，而配租赁有意登记注册约3549户，原有房东光相比不能实现配租赁需要。

3 盈利能够攀升

中原京保两个新的项目分别公交系统了7年和4年，原则上进入形同熟期。业绩与营业额不太可能3年以外红褐色小幅上行。

由于租给赁数万人原则上约致瓶颈，难有攀升空在在，业绩要想获得显着攀升全靠区外内市南场需要房租赁暴跌带起新的项目房租赁下调。

南京保障房中所心的公交系统管理能够较差，在业绩暴跌的同时能做到开业形同本及业主用小幅攀升，临时工薪酬分之一比还从18.3%攀升至14.3%。

中原京保的盈利能够小幅攀升，净利数万人攀升至30.7%，但展示出好不好还需要与其他保障房并作对比。

招集笔记还预期2022年Q4与2023年的可让扣除总金额共约有1656.5万和4960万，预期值得一提的是支票但会分数万人分之一为4.3%（年化）和4.31%，大其余部分供参阅。

中原京保的业主数万人分为互换业主和外加业主两个其余部分。前者是Fund不动产净值的0.12%与框架不动产实收公交系统补贴（不举例来说税款）的17%之和，按3集偿付；后者是框架不动产实际公交系统净补贴减去尽可能净补贴后的20%其余部分，按年偿付。

快速满租赁的莎拉波娃隔壁

莎拉波娃佛山隔壁REIT（180501.SZ，下称莎拉波娃隔壁）共约推出5亿份，推出价为2.484元/份。

由于注资者上百注资，对社但会所注资者的结算比例大其余部分为0.39%。

莎拉波娃隔壁的原则上架构更简单，由3家新的项目母公司所有者4个框架不动产，其中所佛山市南隔壁鼎吉管理极小母公司所有者达达罗纳竹园和朝阳巷内。

该Fund的许多现代保障人共约有佛山市南师资隔壁集团、大平师资隔壁极小母公司和马海岸师资隔壁极小母公司，公交系统管理为佛山市南房屋租赁公交系统管理极小母公司。

1 房租赁大其余部分为区外内地区外的6直

4家框架不动产共约有达达罗纳竹园、朝阳巷内、隔壁百泉名曰和隔壁锦园。

其中所前两个在2020年7翌年和11翌年开始公交系统，隔壁锦园和百泉名曰分别在2021年11翌年和2022年1翌年开始公交系统，公交系统时在在都并不更长，长达的大其余部分两年。

（达达罗纳竹园，其中所2栋为保障房）

这4个新的项目分别地处宝安区外、马海岸区外大鹏新的区外和坪平原地带，区外内生活可意味着设施现代化，交通运输不不便。

4个新的项目共约有1830套保障房，综合楼共约约13.47万平方米，其中所朝阳巷内和百泉名曰的综合楼比起巨大。

（朝阳巷内，其中所2栋为保障房）

由于佛山房价高，青年人大多必需租赁房，而莎拉波娃隔壁的房租赁市价大其余部分为同区外位同品质市南场需要房租赁的6直左右，像地处宝安区外的百泉名曰，60平的房在在每翌年房租赁大其余部分分之一3600元，相当低价。

（隔壁百泉名曰效果图）

2 租赁其余部分是跨国企业和政府独立机构

佛山人口持续净流入，低补贴需要规模增加，但粮食供应极小，造形同供需关系紧张，优质地块的保障房自然并不流行。

截止2022年3翌年末，百泉名曰、锦园和罗纳竹园的租给赁数万人以外在99%以上，朝阳巷内的租给赁数万人为98%，原则上满租赁。

锦园和百泉名曰能分别在5个翌年和3个翌年内意味着满租赁，一方面反映市南场需要需要丰沛，另一方面也反映佛山隔壁建其他部四门的生产成本并不高。

与中原京保略有有所不同的是，莎拉波娃隔壁主要依托重点跨国企业、社但会其组织和用人单位，达达罗纳海岸、百泉名曰和锦园主要由跨国企业和本部政府独立机构租赁，大其余部分朝阳巷内的同样配租赁分之一比比起较高。

四个新的项目拆分层面的第一大客户是荣耀适配器，租赁km多约1.8万平方米，补贴重大贡献分之一比约致24.5%；前经典作品单位租赁户来自政府独立机构、会计师、车主工业生产等各零售业，租赁km和补贴重大贡献分之一比约23.4%和35.2%。

按照原有的配租赁国策，租赁人可以在合值得一提的是满前审核续租赁。受制于房租赁打6直，除非环境变差或者母公司搬迁，租赁户大概数万人不想退房，这情况下了租给赁数万人的准确度，但也但会把新的租赁客拦在外面。

4个新的项目共约有房东光1830套，已租给赁1809套，原则上租给赁数万人约99%。从租赁分之一年限构造看，2025年在此之前原有租赁分之一但会先后期满。

3 财务样本的参阅内涵较低

根据开发区外区外REITs的研究经验，在框架不动产原则上意味着满租赁，新的项目公交系统多年进入形同熟期后，REITs业绩一般不想显现出不大的起伏，营业额低水平则与公交系统生产成本有一定关系。

但让群英怀头疼的是，上述4个新的项最终尽可能前后公交系统时在在不一致且以外未激过3年，2020-2021年随着配租赁工并作同步进行，租给赁数万人持续攀升，这加剧莎拉波娃隔壁以外官方网站的业绩和营业额等一其余部分样本未用于判别满租赁后业绩和营业额低水平。

2021年补贴比起来说2020年比起来说暴跌，是由于随着配租赁工并作的同步进行，达达罗纳竹园和朝阳巷内的补贴逐步减少。而在隔壁百泉名曰和锦园的租给赁数万人在当年Q1快速攀升后，值得一提的是补贴才有一定的参阅内涵。

在2022年Q1的585.4万补贴中所，房东光多于的朝阳巷内重大贡献补贴245.8万，分之一比42%，其次是百泉名曰的205万，分之一比35%，两者共约约77%。

保险费摊销是最主要的形同本，值得一提的是分之一比高约8形同，其次是公交系统业主，根据招集笔记显示，公交系统业主用按年总公交系统补贴（含税）的4%计取。

莎拉波娃隔壁谈及了2年1期的毛利数万人，2021年和2022年Q1共约有16.3%和51.92%，受制于当年4个新的项目才全部公交系统，群英怀认为只有当年Q1的样本可并作参阅。

51.92%的展示出高于中原京保，但受制于新的项目公交系统时在在尚浅，早先仍可能会通过控制公交系统形同本等方式为减少毛利数万人。

招集笔记预估2022年7-12翌年和2023年Fund的可让扣除总金额共约有2453.3万元和4918.4万元，以新的项目净值11.6亿元并作为募得贷款规模测算，注资人净支票流但会分数万人共约有4.24%（年化）和4.25%。

先次先说下业主。

互换业主是Fund净值的0.2%和每3集公交系统补贴的4%之和，与中原京保比起来说，Fund净值其余部分多收了0.08个去年，公交系统补贴其余部分少收了13个去年。

外加业主放任升测算的方式为，激过年度公交系统业绩尽可能的其余部分支付业主。

房东光多于的鼓浪屿隔壁

中所金鼓浪屿隔壁保障性租赁低补贴REIT（508058.SH）（下称“鼓浪屿隔壁”）在8翌年5日完形同询价工并作，推出价为2.6元/份。

鼓浪屿隔壁共约推出5亿份，对社但会所推出大其余部分5629.5万份，分之一比大其余部分为11.2%，且由于显现出注资现像，对社但会所注资者的结算比例大其余部分为0.69%。

鼓浪屿隔壁的架构简单，园博母公司和珩和黄母公司两个新的项目母公司分别所有者框架不动产园博楼房和珩和黄楼房。在专项著手受让股权前，新的项目母公司由鼓浪屿隔壁集团合资公司所有者。

REITFund形同立后，鼓浪屿隔壁集团是许多现代保障人，从外部管理为鼓浪屿低补贴租赁转型极小母公司。

1 审核不够火爆，必需废弃线上通道

园博楼房和珩和黄楼房以外在2020年3翌年竣工，同年11翌年投入公交系统，公交系统时在在同样不到两年。

园博楼房在解放南路外商业框架区外，附近有公共约交通运输BRT1号线和地锻都于线，珩和黄楼房地处解放南路外珩和黄南村，在地锻1号线上，西侧上海交通大学三期办公楼为数众多。

园博楼房由7栋建筑物组形同，共约计2614套房东光，总综合楼为11.29万平方米。珩和黄楼房由5栋建筑物组形同，有2051套房东光，综合楼为8.57万平方米，两者房东光共约有4665套，相比多于其他2只REITs。

（园博楼房）

（珩和黄楼房）

两个新的项最终尽可能尽可能这群人是新的就业小学生、青年人、小城镇原则上公共约服务人员等，户HG以中所小户HG居多，一区外初设（43-50平方米）套数分之一比分之一61.3%，单身楼房（30-31平方米）分之一比分之一33.3%，两室初设（65平方米）套数分之一5.4%。

这种框架区外域的房东光也是并不抢手，截至2022年3翌年末，园博楼房和珩和黄楼房的租给赁数万人分别约致99.42%和99.11%，原则上意味着满租赁。

招集笔记问到，为了不便租赁户预分之一，公交系统独立机构曾在2021年7翌年开通线上预分之一特性，由于不够火爆，在11翌年废弃预分之一通道。

截止2022年3翌年末，园博楼房马上留宿租赁户排号2793号，珩和黄楼房马上留宿租赁户排号1794号，共约马上留宿租赁户分之一全部房东光的98.33%，更长按时不需要担忧楼房的租给赁数万人但会下滑。

不过，比起来说上述两只Fund，鼓浪屿隔壁的房租赁优势不比起来说。在2022年3翌年，园博楼房和珩和黄楼房的平以外房租赁共约有32.35元/平方米/翌年和30.52元/平方米/翌年，比起来说2021年6翌年分别暴跌4.22%和4.6%。

根据鼓浪屿市南的无关国策，房租赁大其余部分高于同地块同品质的低补贴房租赁的5%，早先调价增幅不略高于同地块市南场需要，且年增幅不略高于5%。

比起来说南京和佛山保障房激4形同的直价，鼓浪屿的5%不够比较寒酸。

而且，两个新的项目与租赁户签订的租赁分之一一般大其余部分为1年，95%以上的租赁分之一分散所于2023年在此之初期满。

但由于区外内环境很差，交通运输不不便，从新的项目开始公交系统至当年6翌年末，两个新的项最终尽可能续租赁数万人约87.9%，对租赁户的吸引力依然较差。

此外，招集笔记还问到，对于办公附近在附近4个园区外（鼓浪屿市南上海交通大学三期、杏林海岸外贸公交系统中所心、鼓浪屿零售业技术研究院、中所国科学院研究所）的跨国企业及跨国企业职员，可享有房租赁红利。

截至2022年3翌年末，两个新的项最终尽可能同样租赁户和跨国企业租赁户的房租赁分之一比共约有90.15%和9.85%。

其中所，跨国企业租赁户共约16家，租赁了497套房东光，全部享有房租赁红利；享有房租赁红利的同样租赁户共约为437套房东光，分之一比分之一9.4%，共约分之一20%。

按照收益法净值，根据上述样本，两个新的项最终尽可能净值共约为12.14亿元。

2 言行内涵改变和用地收益金更曾一度受到影响财务样本

由于母母公司时在在较更长，随着租给赁数万人的减少，2022年Q1的补贴攀升至1686.9万元。按照招集笔记预期，2022年全年补贴可能为5646万元，同比攀升34.4%。

由于值得一提的是的言行内涵改变收益共约有5526.8万和1481.6万元，使营业额比开业补贴反而低，加剧营业额不能真实反映鼓浪屿隔壁业务部门的经营低水平。

去掉掉言行内涵改变收益，2021年和2022年Q1的营业额共约有-630.94万和271.35万。

新的项目母公司的开业形同本主要是用地收益金和家具家电摊销，2022年Q1的分之一比共约约85.5%。

招集笔记问到，用地收益金是调查结果按时新的项目用地的用地性质为拨付地而显现出的费用，新的项目母公司早先缴纳用地出让金，并将用地性质转成出让地后将无此项费用。

2021年和2022年Q1，鼓浪屿隔壁的毛利数万人共约有56.1%和67.6%，其中所2022年Q1与中原京保处于同一低水平，主要状况是租给赁数万人减少。

但受制于Fund早先如果不需缴纳用地出让金可能但会使开业形同本比起来说攀升，真实的毛利数万人要等同类型的的调查结果出来后先并作分析。

根据招集笔记预期，2022年4-12翌年和2023年的可让扣除总金额可能为3960.9万元和5263.32万元，预期支票派发数万人为4.33%（年化）和4.34%。

此外，鼓浪屿隔壁的业主也举例来说互换业主和外加业主。互换业主用是按Fund净不动产的0.19%支付，比莎拉波娃隔壁少收了0.01个去年。

而外加业主用分两其余部分支付。

第一其余部分，开业补贴和抵押账款增加额之差乘以业主数万人（g），逐季偿付。

由于管理但会在保顿支付四场的房租赁，自新的项目公交系统以来也未显现出房租赁欠收的情况，抵押账款原则上为0。只要开业补贴比去年有攀升，业主数万人就能约致13%，难度很低，应该是并作为保底。

第二其余部分则起期望并效用，当年开业补贴激过去年的其余部分先支付20%，按年偿付。

我们通过3只保障房REITs可看出，一二线小城镇框架卫星城外的租赁房需要并不大，先突显房租赁打直，保障房原则上意味着满租赁，排队预分之一的人也并不多。

不过，根据有所不同小城镇的需要，3只REITs对租赁户标准有比起来说差异，中原京保主要受制于中所低补贴家庭和外来流动人口，莎拉波娃隔壁的租赁群体主要是跨国企业和政府独立机构职员，鼓浪屿隔壁则针对应届生、青年人等。

这些保障房地处各自小城镇的繁华区外域，且房租赁比起低廉，在区外内市南场需要有较差竞争力，经营准确度很差，但莎拉波娃隔壁和鼓浪屿隔壁的公交系统时在在较更长，很难估计新的项目进入形同熟期后的财务样本，根据原有样本所并作的预定共存比起来说的不确定性。

举例声明：本调查结果（发表文章）是基于母母公司母公司的社但会所母公司属性、以母母公司母公司根据其法定应有官方网站谈及的信息（包括但不都是临时发函、定期调查结果和其网站互动平台等）为框架依据的独立第三方研究；市南价群英立意调查结果（发表文章）所载具体内容及论点客观公正，但不情况下其准确性、完整性、及时性等；本调查结果（发表文章）中所的信息或所表述的意见不上有任何注资建议，市南价群英不对因使用本调查结果所放任的任何突击承担任何法律责任。

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