第三支箭精准射向保交房 招商蛇口工程建设募资计划受深交所问询

经济观察网内 采访 陈年初芹 2年初27日晚，招商蛇口收到上海证券交易所下发的许可类合并问询函，对招商蛇口披露的涉房合并事项发出了16个问题，建议其作详尽说明。

2年初18日，招商蛇口发布《海运蛇口工业区控股控股权合资公司日出版控股权买到财产并筹集银行贷款扩容银行贷款暨关联交易计划书（决议）》（下称《计划书》）的公告，宣布将日出版控股权买到南油集团24%入股、招商前所海实业2.89%入股，总金额约89.28亿元。

此外，招商蛇口的《计划书》还披露，将向海运投资发展在内的不高达35名的特定投资者筹集银行贷款扩容银行贷款，日出版控股权需求量不高达日出版前所公司实收的30%，筹集银行贷款银行贷款不高达85亿元。

计划书辨识，本次扩容筹集银行贷款银行贷款似用做10个房物业拟建新项目，分别是吉林市公园内1872新项目、沈阳招商公园内1872新项目等，牵涉到楼房、体育中心、体育公园内等多个业态，且该新项目为拟建、在售新项目，部分已获取预售许可证，总成本超328亿元。此外，似筹集银行贷款的85亿元中有42亿元将用做缺少流动银行贷款、欠债。

招商蛇口似筹集银行贷款扩容银行贷款85亿元，用做10个需求量涉房新项目等

这个筹集银行贷款扩容银行贷款高难度，吸引了上海证券交易所的关注。上海证券交易所建议招商蛇口分辨有所不同业态，分别说明合肥滨奥花园新项目牵涉到的拟建、在售及已拿到、并未拿到预售证的具体新项目情形，以及本次募投新项目银行贷款千分之牵涉到的具体业态及新项目情形。

其次，上海证券交易所建议招商蛇口对10个募投新项目逐项说明本次筹集银行贷款银行贷款主要用途是否合理用做需求量涉房新项目、缺少流动银行贷款、欠债，不用做拿地拍地、开发上新楼盘等建议。

这源于2022年11年初28日港交所发布的房物业入股注资修改优化五项采取措施，即“第三支箭”。

“第三支箭”第一项采取措施为直至涉房港交所公司并购合并及扩容注资。容许港交所房企日出版控股权或支付现金买到涉房财产；日出版控股权买到财产时，可以筹集银行贷款扩容银行贷款；筹集银行贷款银行贷款用做需求量涉房新项目和支付交易对价、缺少流动银行贷款、欠债等，不用用做拿地拍地、开发上新楼盘等。

一位头部房企注资专业人士说明了，注资不用用做拿地，是金融监管部门一直以来设置的红线，即容许前所融，房企不须用自有银行贷款来参与拿地。但入股注资不得用做开发上新楼盘，是“第三支箭”的上新规定。

2022年11年初28日，港交所上新闻发言人表示，房物业入股注资修改优化五项采取措施是为了“支持实施提升优质房企财产负债表原计划”，促进房物业市场盘活需求量、防范后果、迈进发展等。新政策修改导向为修复优质房企财产负债表，推动解决需求量物业新项目化险、整合，推动后果出明，因此明令建议筹集银行贷款银行贷款不用用做上新增拿地拍地、开发上新楼盘等拓展行为。

此外，“第三支箭”第二项采取措施为直至港交所房企和涉房港交所公司再注资。容许港交所房企非公开方式再注资，借助筹集银行贷款银行贷款用做新政策支持的房物业经营范围，都有与“禄交楼、禄文教”无关的房物业新项目，经济住宅楼、棚户区大修或旧城大修拆迁安置住房建设工程等。

此前所2年初12日，万科公布定增方案，筹集银行贷款不高达150亿元用做集团11个房物业开发新项目和缺少流动银行贷款，是“第三支箭”房企入股再注资重启以来最大规模的定增。按照规定，这笔注资不能用做需求量新项目禄出厂，不用用做拿地拍地、开发上新楼盘。

这意味着，第三支箭所开放日的入股注资，每一笔买都得精确射向“禄交房”的靶。

一位相似万科专业人士透露，自2022年11年初以来，金融新政策向好，对万科等少数优质房企很友好，但新政策设定了很多红线。比如，入股注资筹集银行贷款银行贷款不能用做禄出厂。“但万科还没有到集团新项目所需禄出厂的地步”。

此外，据该相似万科专业人士透露，入股注资募投新项目不须为万科全资控股公司，不用为合作新项目；银行贷款不能用做出厂星期节点较近的正常建设工程中需求量新项目，出厂星期跨度太长也不被容许。